Источник изображения www.freepik.com
За последние десять лет рынок коммерческой недвижимости в России прошёл через несколько циклов - от девальвации 2015 года до рекордного инвестиционного всплеска 2021-го и последующей перестройки структуры спроса в 2022–2025 годах. По данным аналитических отчётов NF Group, Nikoliers и IBC Real Estate за 2024–2025 годы, именно долгосрочная динамика позволяет объективно оценить, какие сегменты стали настоящими лидерами роста. Одни форматы усилились за счет e-commerce и логистики, другие - благодаря редевелопменту и дефициту качественного предложения. Рассмотрим, какие виды коммерческой недвижимости показали наибольший прирост стоимости и инвестиционной привлекательности за десятилетний период.
Наиболее заметную динамику продемонстрировали складские помещения. Объем качественных складов класса А в Московском регионе с 2015 года увеличился более чем вдвое, а ставки аренды после 2020 года выросли кратно из-за стремительного развития e-commerce. В 2023–2024 годах вакансия опускалась до исторических минимумов ниже 1%, что, по оценкам консультантов, привело к росту арендных ставок более чем на 40–60% за отдельные периоды. Именно дефицит предложения и экспансия онлайн-ритейлеров стали ключевыми драйверами капитализации складского сегмента.
Торговые центры за десятилетие пережили более сложную трансформацию. После 2015 года рынок адаптировался к снижению потребительского спроса, затем в 2020–2022 годах столкнулся с пандемийными ограничениями и уходом части международных брендов. Однако, за 2025 год, крупные ТЦ в сильных локациях сохранили инвестиционную привлекательность благодаря редевелопменту и замещению арендаторов. Стоимость объектов в премиальных районах Москвы и Санкт-Петербурга за 10 лет выросла в несколько раз в рублевом выражении, прежде всего за счет инфляции и роста стоимости земли.
Сегмент торговых помещений и общепит (street-retail) оказался более устойчивым. Помещения с отдельным входом и витринным остеклением в центральных локациях за последние 10 лет демонстрировали стабильный рост стоимости, особенно при наличии сетевого арендатора. Вакантность на востребованных улицах в 2024–2025 годах оставалась умеренной, что поддерживает доходность на уровне, конкурентном банковским инструментам.
Офисные помещения за десятилетие показали разнонаправленную динамику. После спада 2015–2016 годов рынок восстановился к 2019 году, затем адаптировался к гибридному формату работы. По данным аналитических отчетов, качественные бизнес-центры класса А в Москве демонстрируют ограниченное предложение и постепенный рост ставок аренды, тогда как старый фонд теряет ликвидность. Это усилило расслоение рынка и повысило ценность современных проектов.
Отдельно стоит отметить новостройки в формате коммерческих помещений на первых этажах жилых комплексов. За последние 10 лет развитие комплексной застройки привело к формированию нового инвестиционного продукта: встроенно-пристроенные помещения в густонаселенных районах показывают устойчивый спрос со стороны малого бизнеса и сетевых арендаторов. Именно такие объекты обеспечивают стабильный арендный поток и быстрый оборот капитала.
Если говорить о сегментах, которые не демонстрировали столь резкого скачка, но обеспечили устойчивость капитала, то в первую очередь это отдельно стоящие здания и помещения свободного назначения. Такие объекты ценятся за универсальность: их можно адаптировать под ритейл, услуги, медицину или офис. За десятилетие их стоимость росла менее волатильно, чем в складском сегменте, однако ликвидность в центральных районах крупных городов существенно повысилась. Особенно востребованы здания с возможностью реконструкции и смены функционального назначения, что позволяет инвестору управлять доходностью через редевелопмент.
Сегмент коммерческой земли за минувшее десятилетие также показал значительный прирост стоимости в рублёвом выражении. По данным Росреестра и профильных публикаций 2024–2025 годов, участки в границах агломераций дорожали на фоне дефицита подходящих площадок под склады и жилую застройку. Рост капитализации земли связан не только с инфляционными процессами, но и с изменением градостроительных регламентов и развитием инфраструктуры. При этом земля остается более рискованным инструментом: доход формируется не от аренды, а от будущего проекта, что требует точного расчета сроков и затрат.
Отдельного внимания заслуживают производственные помещения и формат light industrial. После 2022 года спрос на такие площади усилился в связи с развитием локального производства и логистики. Вакансия в качественных индустриальных парках снижалась, а ставки аренды постепенно росли. За десятилетие этот сегмент из нишевого превратился в стратегически важный, особенно в регионах с промышленной специализацией.
Таким образом, если склады стали драйвером инвестиционного роста, то универсальные и производственные форматы обеспечили рынку структурную устойчивость. Их динамика менее резкая, но именно они формируют основу долгосрочного инвестиционного портфеля.
Практический вывод из десятилетней динамики: «лидером» становится не тот сегмент, где цены росли быстрее, а тот, где сохраняется понятная доходность и ликвидность при смене цикла. Например, объем инвестиций в коммерческую недвижимость в России в 2025 году ожидался на уровне 550–600 млрд ₽ (ниже 2024 года, который был рекордным - 804 млрд ₽), и это автоматически усиливает спрос на активы «с денежным потоком», а не на спекулятивный рост стоимости.
Если смотреть на «прикладные» цифры, складской сегмент в 2025-м показал переход от дефицита к нормальному рынку: по Московскому региону средневзвешенная ставка аренды готовых складов класса A составила 10 900 ₽/м²/год (IV кв. 2025) и рост вакансии до 4,3% - уровень, который последний раз наблюдали около 7 лет назад. Это важно для инвестора: доходность перестаёт быть «на перегретых ставках», и на первый план выходит качество объекта и сценарий сдачи. При этом в light industrial (как компромисс между складом и производством) NF Group указывает рост средневзвешенной ставки аренды проектов класса A до 14 590 ₽/м²/год, а цены продаж - до 132 320 ₽/м² (итоги 2025), что подтверждает устойчивый спрос на небольшие индустриальные форматы.
Лайфхак для выбора сегмента в 2026-м: проверяйте не «красивую» ставку, а три вещи, которые прямо влияют на ликвидность:
Итоговая логика портфеля на основе проверяемых данных проста: склады и индустриальные форматы - про долгий спрос (логистика/производство), торговые помещения - про «точечную» ликвидность при правильной локации, офисы - про выбор качества и класса, земля - про терпение и грамотный градплан (без него рост «на бумаге» не конвертируется в сделку).
Заполните форму или свяжитесь с нашим консультантом по номеру телефона или в соц сетях
